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投资者投资塞班不动产的注意事项

土地是地球上最好的投资。——路易·格利克曼

经过了十余年的经济停滞,塞班迎来了经济的繁荣发展。自2014年,Best Sunshine公司(BSI)取得了塞班赌场营业独占许可后,经济开始复苏。2015年BSI被准予经营临时的赌场训练,经济持续增长;2016年赌场度假村开建后,经济加速增长。其他重大建设项目相继开工,前景不容忽视。商业投资者纷纷投资于此,开办公司和银行账户,设立办公室。旅客亦开始二次光顾。从中国到塞班开通了许多直达航班,便于旅客出行。菲律宾航空继十余年前停止提供塞班和马尼拉的直达航班后,再次恢复提供出行航班。此外,塞班——韩国的第二航线已经开通,塞班——关岛的航线也即将开通。以上所有的私人领域的活动意味着政府的收入增加。营业执照的申请增加,雇员的工资水平也有了提升。房地产市场开始腾飞。

你对投资塞班地产感兴趣吗?请稍等片刻。北马里亚纳群岛政府(CNMI)的不动产法是美国独一无二的。投资者欲获取塞班(CNMI最热门的岛屿)的不动产的,首先需要一位律师。以下这个条款对您寻找塞班的不动产投资可能涉及的问题提供简单的解答。并且,此条款不能替代您直接聘用律师,以供您咨询详细的投资问题。但是,对于您的投资计划,有几点需要考虑:

您不能“拥有”土地(第12条)

塞班严格控制土地所有权归有北马里亚纳群岛血统的人(NMD)。该规定见于CNMI宪法第12条,起源于在1978年创建的北马里亚纳群岛联邦和美国之间的政治联盟盟约。NMD作为一个法律术语规定在宪法里。作为一个NMD,不管是他(她)还是其父母出生于CNMI,或者在1950年定居;并且,在1950年时,不管他们是否为太平洋群岛的前托管领土的公民。如果不是NMD,他们所能拥有最长的不动产权益为55年。这意味着外国投资者(包括大多数美国居民)只能租赁土地。

第12条颇具争议,在20世纪80年代末和20世纪90年代初,塞班上一次经济繁荣时期的一起重大交易诉讼中,此法条为主要争议法条。对于投资者来说,投资能够在远少于55年内取得回报是一个重大的考虑。55年租赁期限可以给予银行和其他贷款人足够的时间,确保其能够通过抵押租约收回贷款,并且取消抵押赎回权,这样他们便能取回放款。总之,大多投资者能为得到55年租期感到满意,所以对他们来说第12条不是一个问题。

第12条 分户式产权公寓

第12条规定有例外情形:分户式产权公寓楼一层除外的楼层,在交付简单的费用后可以被任何人所有(永远拥有)。但是分户式产权业主仍然能租用一楼长达55年,包括供水供电。一楼需建设楼梯、电梯、大堂、停车场。总之,非NMD能永久拥有公寓楼一层除外的楼房,但55年后该权利消灭。

其他律师可能不同意,但第12条公寓单位例外条款是法律形式的海市蜃楼。自1985年修订本邦宪法以来,该条款为放开贸易而作出让步,允许只有NMD控股51%的企业拥有土地。这不是一个好交易。该例外允许非NMD拥有公寓楼在目前法律上是不可行的。这需要进一步修订宪法使之推行;给予非NMD拥有公寓单位的地役权权利,以及拥有支撑建筑的所有结构。宪法修正案(它可能永远不会到来)颁布前,投资者应接受他们最多能租赁55年CNMI不动产的条件。

租赁前的尽职调查

若您确定了感兴趣的一块土地,需要做一系列尽职调查。通常做法是签订租赁协议,确定一个尽职调查期限,阻止出租人在您尽职调查期间将地租赁给别人。通常有一份既定的标有价格的租赁协议。另外租赁协议附有单独的考虑条款,包括租赁款项的收款方式、财产权利瑕疵的款项回收条款、尽职调查期间发现土地存在的其他问题。

律师只能协助有限的尽职调查活动,例如审查产权文件,因为律师缺乏尽职调查事项的相关知识(如验楼、边界调查、环境评估等)。地产交易活动中雇佣一位律师时,要确保您知道律师在交易里的角色,包括涉及尽职调查。如果律师的角色仅限于起草租赁文件,那么没人能帮助您发现有可能影响不动产建设的重要问题。

在此列举一些需要您与律师讨论的尽职调查的基础部分:

1. 原始产权证明

尽职调查的首要任务是理清谁是土地的真正所有权人(在协议签署前您可以经常调查)。最简单的方法是调查所有权(涉及“产权”),这些原始产权文件(PTR)是由塞班当地专门颁布此类报告的两家公司之一颁布的:安全产权有限责任公司,以及太平洋美国产权保险和保管公司。

原始产权文件确认该财产的实际登记所有人,以及财产是否已经被租赁,以及产权上是否有抵押或者留置。出具原始产权文件的公司是斯图尔特产权有限责任公司的代理人,斯图尔特产权有限责任公司是大型的保险公司,其产权保险适用于塞班财产的租赁。

塞班的土地产权通常是“模糊的”,谁是所有权人并不清晰。一个普遍存在的问题是所有权人去世后,财产被收购,而且没有遗嘱确定谁是产权人。另一个常见问题是,登记的租赁或抵押已经到期,但是没有取消登记(释放权利)。如果旧的租约违约或旧的抵押已经还款,但是没有签订废止租约协议或解除抵押协议,那么需要通过“判决产权归属”的司法活动来明确产权归属。这要走法律程序并且需要时间(几个月甚至更久)来解决。投资者需要做好应对产权一系列问题、推迟取得租赁权、等待遗嘱或产权归属判决完成、弄清产权归属的准备。

2. 边界调查

塞班有大块的农村地块和小块的城市地块。有时候办公室产权地图的地块会出现交叉重叠现象。有时候城市区域的建筑结构超过了边界线。此外,特别是农村地区,有时候会存在土地冻结的问题。边界调查可以确认官方的地块位置,确认已落成的建筑位置,并且告诉您感兴趣的土地有哪些是可用的。基于以上原因,边界调查是尽职调查活动不可少的一部分。

3. 环境研究

在塞班,有一些环境问题可能会影响发展计划。这些问题包括(但不限于)濒危物种、湿地、冲积平原,甚至一些有毒物质。环保和沿海质量局、其下属机构致力于解决这些问题以及其他问题。

塞班是许多濒危物种的家园,特别是一些稀有鸟类。通常在您开发土地之前,需要做一个调查以确保该块土地没有濒危物种。一般来说,即使在该块土地发现濒危物种,您仍可开发土地,但需要在政府的监督下将伤害值降到最小。您可能需要将濒危物种迁移,或者您更有可能不得不为补偿银行献一份力。

湿地在塞班很普遍。湿地是指一个流域或有水路的区域。在湿地上建筑有严格限制或是完全禁止的。请在签订租约之前确保租赁的土地没有湿地。

冲积平原风暴期间受到洪水侵蚀的地区,也是塞班值得关注的地形。在冲积平原上建设亦受到严格的限制。

有毒物质偶尔会在塞班的土地上出现。废弃变压器导致的多氯联苯泄漏,旧电池、油漆罐,甚至是废弃物都会在土壤里产生有毒物质。一般来说这些问题都是可以克服的,但是会增加开发土地的成本。

4. 土地使用限制评测(规划)

塞班有规划局和规划董事会。并非所有土地能用于商业用途。例如,在居民区不能建造工厂。在尽职调查时请确认您所要购买的地块的规划用途。

基于此,一些“建筑退让”(您所有的土地从边界开始有一部分是不能建筑的)有可能影响你的土地开发。这些退让用地包括环礁湖的高水位、马路、邻居财产、湿地、水路等。这会影响你开发土地的活动。尽职调查期间需要找出您所要遵守的,会适用于您感兴趣的地块的建筑退让用地。

土地使用还有其他特殊限制。普通公寓、酒店、分户式产权公寓都要有停车场,且停车场最小面积依据其租客或旅客的容量决定。划分一块土地出来建造停车场对开发商来说可能是不想为而不得不为的。

5. 固有建筑的尽职调查

假如您感兴趣的地块已经有固有建筑物,您需要进行特殊的尽职调查。塞班大多数的建筑物是由水泥建成的(无论是整块砌砖或是空心砌块)。水泥不能永远维持,因此在您签订租约前,有工程师或其他专业建筑师对该建筑的整体进行调查是很重要的。

倘若建筑物年代久远,可能会产生电路接线的问题。而且,原有建筑物的质量决定了管道是否正常以及其他问题。所有建筑有关的因素需要专业人员进行调查。

6. 持续经营责任的尽职调查

假如您感兴趣的地块进行着商业经营,比如商务写字楼或者公寓楼,并且您想要收购全部或部分该地块上的商业业务,那么您需要进行特殊的尽职调查。确认是否有转租方,保证金问题是否得到解决,并且需要特别注意留置权和物上的法律活动。

如果您要收购既有商业业务,需要对员工的问题进行尽职调查。当对方和员工的工作关系解除时,您需要确认其工资是否支付完毕,以及确认他们是否能依据美国移民法为您工作。

此外,还需注意“动产”,甚至“无形财产”问题(土地称为“不动产”,别的您能碰到的都是“动产”,无形财产通常有商业贸易名称和客户名单)。收购动产所有权(比如公寓楼里的家具或者服务车辆)需要开具销售票据和其他文件。无形财产(如商业贸易名称)需要专门的文件。所有要求取得的财产相关表格,以及该财产能被收购(比如特许经营的商业名称)的,需要在尽职调查中分门别类列举。

抓紧时间行使尽职调查权

不动产租赁活动往往流传这么一句话:“时间就是金钱”。承租人和出租人总是与时间赛跑。但是做尽职调查时,又有那么一句话:“调查和拖延能带来真相,匆忙与不确定导致谬误。”代理人和出租人会告诉你的有关租赁财产的情况,对你来说是对的,但是如果您跳过尽职调查,待出现问题时您才发现这些说法是假的。

因此,尽职调查结束之时才是签订租约之始。

起草一份好的租约

倘若您对尽职调查结果很满意,并且准备签订租约,那么有一份好的租约是非常重要的。

租约可以很复杂,有时候甚至上百页。这样的租约可以大致规定55年租期期间所会突发的偶然事件。或者,租约也可以很简单。前CNMI最高法院的法官,处理私人领域案件时就发现一份“转让权利书”,租期长达55年,转让全部权益,却不是一份详细的租约。租约中间部分涵盖了所有重要条款,一旦发生诉讼,法官会从租约里发现当事人真实的意思。假如法院能够从租约辨认双方的真实意思,并推测哪部分意图是合法的,法院会执行该租约。

以下是一些合同基本条款,但是不是寻求律师帮助的替代品:

1. 你是谁?

大多租约开头的声明便会确认出租人和承租人(我们统称双方成为当事人)。出租人是财产所有权人。从原始产权文件的条款中您可以发现出租人是否已婚,若是已婚状态您还需要得到其配偶的书面同意。北马里亚纳群岛的婚姻财产法规定,即使配偶的名字没有出现在产权文件中,也仍保护他们的利益。

承租人签字时有几种选择。您可以签人名、信托、或者公司名字。

您可以签署您的名字,您与您配偶的名字,或者任何一个您想签的名字(包括只有你配偶或子女的名字)。如果您子女未成年,租约中签署他的名字来取得所有权不是一个好主意。这会加大开发和转让租赁的难度。因为法律禁止未成年人签署建筑合同或租赁转让合同。如果您的未成年子女作为承租人取得承租权,且您想要开发该财产或转租,您需要对孩子建立监护权。那么,出于税务或不动产计划的原因,您可能想在租约中签署您未成年子女的名字。如果您希望子女拥有租约的独占利益,类似于公司的信托也许可以达你所愿。

如果你以一个公司的名字签署租约,并且你没有公司,您可以成立一个新的公司,可以是普通股份公司也可以是有限责任公司。普通股份公司设立执行董事,发行股票,这可能更有利于财产支配和所有权结构。但是一般来说,基于税务的考虑,有限责任公司更为人青睐。普通股份公司需要征两道税:一道是依企业所得,再一道是依股东的利润分红。有限责任公司征税就像一个伙伴关系,所征的税是直接征到每一位成员身上。假设有限责任公司有一个以上成员,则可以选择作为同一纳税主体进行缴税,有些投资者会喜欢。

公司(股份企业和有限责任公司)可以百分百外资所有。不需要有美国公民股东或者公司成员在北马里亚纳有租赁或者商业业务,也不要求有美国公民董事或管理人员。所有企业只需要有常驻人员接受服务。

关于如何租赁,您需要与律师商议您的选择,也可能需要一位会计师咨询税务的后果。但是,如果您在交易取消前迅速签订租约,您能以自己的名字初始取得租约,并在您的公司成立后转租给公司。暂时代公司以信托持有土地权的名义设立公司的,叫“发起人”,如果公司在足够快的时间内设立,并会持有租约,那么发起人转让租约给公司无需征税。

2. 财产描述:清楚定义财产

一份租约需要清楚界定所要租出去的财产。地块号有简便准确的方式来界定您想租的财产,但是您要确认这些编号是正确的。参考图录也是个好途径。将地图与租约结合来帮助弄清楚财产租赁情况是一种常见做法。如果您能明确平方大小,这也能帮助您弄清哪个财产是您要租赁的。但是有时候需要知道边界和界限,所有需要一个测量员帮助财产描述。尽职调查中控制边界调查有助于保障财产被精确描述。

3. 支付注意事项:明确租金

最简单的租赁是收盘前所有租金支付完毕。预付租金后,接下来55年就不必再支付了。但是租金可以随时间支付(月付、季付、年付或者双方协商)。租金也可以随时间增加,比如每十年增加5%,如果双方同意。不管租金如何支付,应确保租约详细表述支付方式。

可以在租约里规定,如果租金逾期支付了,应支付逾期费用,及如果应当约定却没有约定支付方式的补救时间期限,以及55年租期到期如何通知承租人。

塞班法律规定,租金应予以披露。通常租约里会遵循规定。披露租金的原因是CNMI需要对交易价格进行评估,征相应的税。这样就无法逃税。

4. 租约条款:不要超过55年以及分割

承租人是非马里亚纳居民血统的只有明确的55年租期。如果您的租期是自2017年1月1日至2072年1月1日,那么租期仅为五十五年零一天。因为这违反了第12条。

无意中延长55年租期是违反第12条的。55年后自动续期也是违反第12条。假设第12条会修改,增加您的权益,在此条件下租约约定承租人有购买财产的选择权的,这也违反了第12条。租约约定承租人在55年租期届满后,享有其在土地上的建筑所有权(该建筑物附着于土地成为该地块的一部分),也违反了第12条。同样,租约约定出租人在租期届满后购买新建建筑物的也违反第12条。

承租人是非马里亚纳居民血统的只有明确的55年租期。如果您的租期是自2017年1月1日至2072年1月1日,那么租期仅为五十五年零一天。因为这违反了第12条。

违反第12条的,租赁自始无效。这意味着从一开始,租约就不存在。进一步说,承租人不只失去租赁权,也不享有财产上新建建筑的所有权。出租人能拿回所有东西,并且不欠承租人任何东西。(北马里亚纳法律规定了违反第12条的后果,但是很大程度上取决于法院的裁量)

近来大多租约里有一条标准条款能够帮助避免无意中违反第12条,一旦发现有条款违反法律规定,该标准条款就会自动“切断”租约,保障剩余的租约。有位开发商在租约里没有规定此标准条款,从而导致了严重的后果。如果租约中扩展了55年租期从而违反了第12条,除非有可分割条款,否则租约自始无效。如果无可分割条款,那么整个租赁将和建立在财产上的一切价值均会消失。但是,可分割条款并非适用于所有情况。

一般来说,有创意是好的,但是如果在租约里太有创意,那么这会成为一个灾难。不要试图绕过第12条关于55年租期的规定。

5. 用途:“任何合法用途”是通常术语

为了避免您使用财产中出现问题,允许在该土地上进行“任何合法用途”的条款添加进55年租期的租约里是很普遍的。授权您在租期里拆除和移走原财产上的任何建筑,改变土地的形状,不要求恢复原来签订租约时的原状也是很普遍的。这些条款都能避免未来的纠纷。

您有可能想要在租约里有专门条款允许分户式产权公寓楼的建设。CNMI有分户式产权公寓法,如果您希望建设分户式产权公寓楼,那么您需要遵守该法律。租约里需要有条款规定,允许租赁分户式产权公寓,但不得超过租约期限。并且,如上文所说有一个,涉及“第12条共管单位”的分户式产权表格需要填写,即若公寓单位建筑为一层以上,非北马里亚纳血统的人,可以有偿享有所有权。该条款简短介绍了一些特殊问题,如果您感兴趣,可以咨询律师。在任何情况下,由于第12条规定该类公寓楼是土地权益,该权益需要单独表述在契约里,而不是只在租约里表述租赁期限。

如果您考虑该财产的使用有可能损害其价值,比如经营采石意味着租期届满时土地会变成一个大洞,您应该征得出租人的同意。“废物”作为一个常见规则,意味着损害土地不是承租人准许的。

6. 退出策略:分配和转租

55年是很长的时间,在这期间您非常有可能希望将您的承租权“卖”给新的投资者。那么在租约中规定“转让”条款是非常可取的(租赁转为“转让”),虽然是一个法律问题,但技术上是不允许转让的。

转租是转让的的下一步。转租即您仍是承租人,但部分财产(比如公寓住房、写字楼的二层、您正在租的土地的单独一部分)通过您租给第三方。在这55年租期里,您(或您的子女或者您的公司)也许希望转租部分财产并拥有房客。法律允许您转租财产,但是需要在租约里明文约定,这样,在您想转租给其他租客时,所有权人(或所有权人的子女)不会有异议。

7. 争端:违约、公告、仲裁以及律师费用条款

一份好的租约能提供解决争端的方法。租约可以确定的事是帮助定义违反事项。违反又称“违约”。主要的违约(通常称为“重大”违约)是,比如不支付租金。还有轻微违约行为,比如,改变住址却未告知出租人。您不能预料在这55年租期里的每次违约,但是您能某种程度处理重大违约和轻微违约。您可以要求在违反租约时,如果出租人认为您做错了,收到出租人的提醒,以及拥有采取补救措施的机会。如果您没有采取补救措施,或者不能及时采取补救措施,您还可以主张限制救济。例如,您轻微违约了,您可以支付出租人损害赔偿金,而不是驱逐你。

如果当事人在违约时不能决定如何救济,那么他们需要帮助。通常,这意味着去法院提起诉讼。但是,当事人可以选择仲裁或者诉讼。不过如果您希望采取仲裁方式,那么需要在租约里共同约定(仲裁是合同双方合意的结果,不是强制规定)。

如果您与出租人之间产生纠纷,无论谁在法庭上赢了(称为“胜诉方”),败诉方都将承担律师费用,除非租约特别允许胜诉方这样做。如果租约里并未规定该条款,即使您赢了诉讼,您还是输了,因为您需要支付您自己的律师费。

总结观点:

1. 尽早聘用律师,并且不要催促您的律师

俗话说:“一盎司的预防等于一磅的治疗。”这用到租赁财产活动中极为真实。聘用一名律师来建议您在尽职调查中需要做的,并且帮助您租赁。经常有一种观点认为律师拥有租约模板,只需要改变当事人名字和一些别的条款,比如租金的多少,以至于他们不需要很多时间来起草一份租约。是的,我们有模板,我们也用那些模板。但是每一次交易,有的有一些不同,有的也有很大的不同。聘用您能信任的律师,当律师告诉您他们需要更多的时间,而不是几个小时,来完成租约时,请相信这些建议。

2. 考虑使用托管

托管,实为保管承租人需要付给出租人的资金,保管已签署的租约,直到款项已经结付完毕,并且在租约规定的所有条件都得到满足时,托管代为记录租约并释放资金。而这记录租约和释放资金的活动被称为“关闭交易”。

前面提到的两家塞班的授权公司提供托管服务。一些律师也会提供托管服务。使用托管有利于使交易更顺畅,也都能很好地记录在交易过程中发生的任何问题。

3. 清楚如何征税

现在,塞班不征收财产税。这对大多数美国州是一个极大的优势。

收入需要征税。财产转让后,出租人所得需要征税。税额根据交易价格而定。交易总额为750,001美元及以上的,最高征税税率为5%。

出租人所欠税款需要由承租人代扣代缴,在交易关闭后10天内支付给CNMI。如果承租人没有代扣代缴,承租人需要承担税款,加上罚款和利息。

出租人知道他们不得不为交易支付税款后是不会开心的。通常他们还需要支付经纪人的佣金,可能支付他们的律师费,还会经常在协商时降低要价。有时候出租人说他们在交易关闭后也要征税,会让交易告吹。这有一种解决方案。CNMI可以出具证明已经调查的纳税图表里的入账金额少于应缴的税,承租人只能不得不按照证明里所述金额代扣代缴。纳税金额比纳税单少通常会被调查发现,因为所欠的税是盈利税而不是毛收入税。CNMI出具税收证明的唯一问题是,CNMI的调查非常慢,这会导致不能接受的推迟交易关闭的结果,

4. 最后,寻求一些好的帮助(通常会优先行动)

塞班的土地随时在变动。每个人都在争分夺秒。但塞班的土地交易复杂,而且会出现不可预知的法律问题。投资者寻求帮助是聪明的。慢下来,聘用一名律师,为您想要租赁的特定土地提供明智的意见。


1 Article XII can be found at the website of the Commonwealth Law Revision Commission at http://www.cnmilaw.org/articlexii.html
2 A “lease” transfers an interest in land for a set time duration, unlike a deed that (subject to restrictions in the deed) transfers an interest in land forever. A lease is a form of contract.
3 Security Title can be found at http://www.securitytitle.net/
4 Pacific American Title can be found at http://pamericantitle.com/
5 Stewart can be found at http://www.stewart.com/en.html
6 BECQ's website can be found at http://www.deq.gov.mp/sec.asp?secID=18
7 The Commonwealth Zoning Board’s website is http://www.zoning.gov.mp/sec.asp?secID=1
Tacticus. Senator and historian of the Roman Empire
8 Tacticus. Senator and historian of the Roman Empire  
The CNMI has marital property laws and how they affect property interests is something to discuss with an attorney.
9 The CNMI has marital property laws and how they affect property interests is something to discuss with an attorney.
10 Immigration Laws are unique in the CNMI. Consult with an attorney regarding the requirements of Immigration Laws and the possibilities of taking advantage of such programs as the EB-5 visa program.
11 A nice benefit of investing in the CNMI is that there is no property tax. The tax assessed on a real estate transaction is actual an earnings tax owed by the transferor.
12  See e.g., 2 CMC §4951, Equitable Adjustment.
13 Diamond Hotel Co. ltd. v. Matsunaga, 4 N.M.I. 213 (1995) http://www.cnmilaw.org/pdf/supreme/4NMI-213.pdf
14 This is such a harsh result the Legislature has provided some relief by statute. Unfortunately Article XII is part of the Constitution and the validity of the statutory relief has not yet been considered by the CNMI Supreme Court. The best advice is enter into a lease that does not raise the risk of an Article XII violation so that you will not have to hope the Supreme Court upholds a statute to save your investment.
15 CNMI Code 4 CMC §1823
16 The tax rates are set out in 4 CMC §1301 and are:

(1) $0 to $5,000 No tax.
(2) $5,001 to $50,000 1.5 percent of the amount over $0.
(3) $50,001 to $100,000 Two percent of the amount over $0.
(4) $100,001 to $250,000 2.5 percent of the amount over $0.
(5) $250,001 to $500,000 Three percent of the amount over $0.
(6) $500,001 to $750,000 Four percent of the amount over $0.
(7) $750,001 and over Five percent of the amount over $0.


迈克尔·多茨从20世纪80年代末开始就在CNMI执业,并且赶上了塞班最后土地热潮的尾巴,当时日本投资者进行了大量的投资。迈克尔曾帮助许多投资者在CNMI进行地产交易,包括一些大型的地产交易。他还广泛代理涉及宪法第12条的诉讼,并参与颁布相关法律,来平衡第12条的法益;还参与过大量的遗产纠纷,以明确产权归属问题,进而推动交易的进行;此外还参与大量的产权诉讼活动。迈克尔还能解决开发商的地块划分、其他建筑限制、许可证问题。迈克尔是太平洋律师O’Connor Berman Dotts & Banes律所的一员,带头不动产业务团队。迈克尔的联系方式为mdotts@pacificlawyers.law
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